Pendapatan sewa hartanah: cara dilaporkan dan perbelanjaan yang boleh ditolak (YA 2026)

Ringkasan pantas

• Sewa harta tanah lazimnya dianggap punca bukan perniagaan yang dikenakan cukai di bawah s.4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 (ACP). Ia menjadi punca perniagaan (s.4(a)) hanya jika perkhidmatan penyelenggaraan atau sokongan disediakan secara komprehensif dan aktif.
• Perbelanjaan yang langsung, kesemua dan semata-mata untuk menghasilkan sewa boleh ditolak — contohnya faedah pinjaman, cukai pintu/tanah, insurans kebakaran dan pembaikan biasa.
• Perbelanjaan permulaan (cth. iklan dan guaman untuk mendapatkan penyewa pertama) tidak boleh ditolak.
• Tuan tanah bukan pemastautin dikenakan cukai ke atas sewa pada kadar tetap 30% mulai YA 2020.

Sewa: punca perniagaan atau bukan perniagaan?

Soalan pertama yang perlu dijawab: adakah aktiviti sewa anda dianggap perniagaan di sisi cukai?

• Punca bukan perniagaan (s.4(d)) — layanan biasa. Sewa dikenakan cukai kerana pendapatan timbul secara pasif daripada pemilikan harta, tanpa perkhidmatan tambahan. (Sumber: KU 1/2004 ¶3; e-Buletin Hasil Edisi 5/2023.)
• Punca perniagaan (s.4(a)) — jika anda menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan atau sokongan secara komprehensif dan aktif berhubung harta tersebut, misalnya pengurusan harian dan perkhidmatan kepada penyewa. (Sumber: KU 4/2011 §4–5; e-Buletin Hasil Edisi 5/2023.)

Terdapat juga konsesi 4 unit atau lebih (unit komersial, tingkat rumah kedai atau harta kediaman) yang boleh dianggap sebagai punca perniagaan (s.4(a)). Namun HASiL menegaskan ujian perkhidmatan aktif dalam KU 4/2011, jadi konsesi ini perlu disemak terhadap fakta kes anda. (Sumber: KU 1/2004 ¶5.2; KU 4/2011.)

Perbelanjaan yang boleh ditolak

Bagi pendapatan sewa s.4(d), perbelanjaan boleh ditolak jika ia langsung, kesemua dan semata-mata diuruskan untuk menghasilkan pendapatan sewa (s.33(1) ACP). Antaranya:

• Cukai pintu dan cukai tanah.
• Faedah atas pinjaman yang diambil untuk membiayai pembelian harta yang disewakan.
• Premium insurans kebakaran.
• Perbelanjaan mengutip sewa, termasuk kos guaman untuk menguatkuasakan pungutan sewa.
• Perbelanjaan memperbaharui sewa atau menukar penyewa.
• Perbelanjaan pembaikan biasa untuk mengekalkan harta dalam keadaan sedia wujud.

(Sumber: KU 4/2011 §8.2; Helaian Kerja HK-4.)

Perbelanjaan yang tidak boleh ditolak

• Perbelanjaan permulaan — kos untuk mendapatkan penyewa pertama, seperti iklan dan guaman, tidak boleh ditolak kerana ia dilakukan untuk mewujudkan punca, bukan untuk menghasilkan pendapatan sewa. (Sumber: KU 4/2011 §8.3.)
• Kos gantian kelengkapan — perkara ini masih menunggu pengesahan rasmi HASiL — semak semula dengan HASiL sebelum membuat keputusan.

Pengumpulan harta (pooling)

Harta boleh dikumpulkan untuk pengiraan pendapatan berkanun sewa:

• Bagi s.4(d): harta boleh dikumpulkan mengikut kategori — kediaman; rumah kedai/harta komersial; tanah kosong — dan hanya harta yang telah mula menerima sewa.
• Bagi s.4(a): kesemua harta dianggap satu punca perniagaan.

(Sumber: KU 4/2011 §7; KU 1/2004 ¶5.2 dan ¶7.2.)

Elaun modal dan elaun bangunan industri

Elaun modal (perabot/kelengkapan) dan elaun bangunan industri boleh dituntut dalam keadaan tertentu bagi aktiviti sewa. Kadar dan kelayakan khusus — perkara ini masih menunggu pengesahan rasmi HASiL — semak semula dengan HASiL sebelum membuat keputusan. (Sumber: KU 4/2011 §10–12.)

Sewa diterima sebagai pendahuluan

Sewa yang diterima sebagai pendahuluan mempunyai peraturan tersendiri. Butiran penuh — termasuk perbezaan antara deposit dan pendahuluan serta bila ia dikira sebagai pendapatan — perkara ini masih menunggu pengesahan rasmi HASiL — semak semula dengan HASiL sebelum membuat keputusan. (Sumber: KU 4/2011 §9.)

Tuan tanah bukan pemastautin

• Sewa yang diterima oleh individu bukan pemastautin dikenakan cukai pada kadar tetap 30% mulai YA 2020 (bersama pendapatan perniagaan/perdagangan/ profesion, penggajian dan dividen). (Sumber: halaman Individu Tidak Bermastautin — HASiL.)
• Bayaran sewa harta alih kepada bukan pemastautin jatuh di bawah kelas khas s.4A dan tertakluk kepada cukai pegangan 10% (s.109B) atas amaun kasar, kecuali kadar PPPDK yang berbeza. (Sumber: halaman Cukai Pegangan; Nota Penerangan Borang TA 2026; ACP s.109B.)
• Nota penting: HASiL tidak menyenaraikan sewa harta tanah dalam jadual cukai pegangan; sama ada penyewa perlu memotong cukai untuk sewa harta tanah — perkara ini masih menunggu pengesahan rasmi HASiL — semak semula dengan HASiL sebelum membuat keputusan.

Kerugian sewa dan sewa jangka pendek

• Kerugian sewa (s.4(d)): sama ada ia boleh ditolak daripada pendapatan agregat dan/atau dibawa ke hadapan — perkara ini masih menunggu pengesahan rasmi HASiL — semak semula dengan HASiL sebelum membuat keputusan.
• Sewa jangka pendek / aliran (cth. Airbnb, sewa pelancongan): tiada garis panduan atau ketetapan khusus. Layanannya bergantung pada fakta — jika perkhidmatan aktif disediakan, ia mungkin jatuh di bawah s.4(a). Sebarang kesimpulan khusus — perkara ini masih menunggu pengesahan rasmi HASiL — semak semula dengan HASiL sebelum membuat keputusan.

Soalan Lazim (FAQ)

S. Adakah sewa rumah perlu dilaporkan kepada HASiL? J. Ya — sewa ialah pendapatan yang dikenakan cukai. Cara ia dilaporkan bergantung pada sama ada ia punca perniagaan (s.4(a)) atau bukan perniagaan (s.4(d)).

S. Bolehkah saya menolak faedah pinjaman rumah? J. Boleh, jika pinjaman itu diambil untuk membiayai pembelian harta yang disewakan. (Sumber: KU 4/2011 §8.2; HK-4.)

S. Berapa cukai bagi tuan tanah bukan pemastautin? J. Kadar tetap 30% ke atas sewa mulai YA 2020. Untuk sewa harta alih, cukai pegangan 10% (s.109B) atas amaun kasar. (Sumber: Individu Tidak Bermastautin; Cukai Pegangan.)

S. Saya ada beberapa hartanah. Bolehkah saya kumpulkan? J. Ya — mengikut kategori bagi s.4(d) (kediaman; rumah kedai/komersial; tanah kosong). Bagi s.4(a), kesemua harta dianggap satu punca perniagaan.

S. Bagaimana jika saya rugi daripada sewa? J. Layanan kerugian sewa — perkara ini masih menunggu pengesahan rasmi HASiL — semak semula dengan HASiL sebelum membuat keputusan. Rujuk HASiL untuk keadaan khusus anda.