Cukai Keuntungan Hartanah (CKHT): Panduan Asas (YA 2026)

Apa itu CKHT (RPGT)?

Cukai Keuntungan Hartanah (CKHT) — dalam bahasa Inggeris Real Property Gains Tax (RPGT) — ialah cukai ke atas keuntungan boleh dikenakan cukai daripada pelupusan aset boleh dikenakan cukai yang terletak di Malaysia. Ia ditadbir oleh HASiL di bawah Akta Cukai Keuntungan Hartanah 1976 (Akta 169).

Aset boleh dikenakan cukai termasuk rumah, bangunan komersial, ladang, dan tanah kosong. Syer dalam syarikat harta tanah (RPC) juga merupakan aset boleh dikenakan cukai mulai 21.10.1988. (Sumber: HASiL — RPGT: Introduction And Basis Of Taxation; HASiL — Shares In Real Property Company (RPC).)

Pelupus termasuk individu (sama ada pemastautin atau bukan pemastautin), syarikat, perkongsian dan amanah. Tahun taksiran CKHT ialah tahun kalendar — cukai dikenakan atas pelupusan pada tahun taksiran di mana pelupusan berlaku. (Sumber: HASiL — RPGT: Introduction And Basis Of Taxation.)

Kadar CKHT (Jadual 5 Akta 169)

Kadar berbeza mengikut kategori pelupus dan tempoh pegangan aset. Jadual di bawah ialah jadual semasa yang dipaparkan oleh HASiL pada tarikh semakan:

Bahagian I — cth. individu warganegara, perkongsian

(berkuat kuasa mulai 1.1.2022)

Tempoh pegangan	Kadar
Dalam 2 tahun	30%
Tahun ke-3	30%
Tahun ke-4	20%
Tahun ke-5	15%
Tahun ke-6 dan seterusnya	nil (0%)

Bahagian II — syarikat diperbadankan di Malaysia, amanah/pertubuhan berdaftar

(berkuat kuasa mulai 1.1.2019)

Tempoh pegangan	Kadar
Dalam 2 tahun	30%
Tahun ke-3	30%
Tahun ke-4	20%
Tahun ke-5	15%
Tahun ke-6 dan seterusnya	10%

Bahagian III — individu bukan warganegara/bukan PR, pentadbir harta pusaka si mati bukan warganegara/bukan PR, syarikat tidak diperbadankan di Malaysia

(berkuat kuasa mulai 1.1.2019)

Tempoh pegangan	Kadar
Dalam 2 tahun	30%
Tahun ke-3	30%
Tahun ke-4	30%
Tahun ke-5	30%
Tahun ke-6 dan seterusnya	10%

Nota sejarah (Bahagian I): Kadar tahun keenam dan seterusnya ialah nil bagi 2014–2018, 5% bagi 2019–2021, dan nil mulai 1.1.2022. (Sumber: HASiL — Real Property Gains Tax (RPGT) Rates.)

Pengecualian yang penting

1. Pengecualian individu — perenggan 2 Jadual 4 (RM10,000 atau 10%)

Bagi individu, keuntungan boleh dikenakan cukai dikecualikan setakat RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh dikenakan cukai, mana yang lebih tinggi. Bagi pelupusan sebahagian, pengecualian dikira secara prorata. (Sumber: HASiL — RPGT: Exemption.)

2. Kediaman persendirian — seksyen 8 (sekali seumur hidup)

Pengecualian sekali seumur hidup bagi pelupusan kediaman persendirian:

• Hanya untuk warganegara Malaysia atau pemastautin tetap (PR).
• Pilihan dibuat secara elektronik melalui Borang CKHT 3 di e-CKHT — dan tidak boleh dibatalkan.
• Tidak layak jika pengecualian pernah diberi di bawah Akta Cukai Spekulasi Tanah 1974.

(Sumber: HASiL — RPGT: Exemption.)

Bagaimana dan bila perlu melapor?

• Pengemukaan Borang Nyata CKHT (BNCKHT) mesti dibuat dalam tempoh 60 hari selepas tarikh pelupusan/pemerolehan aset. (Sumber: HASiL — Program Memfail BNCKHT Dan Bayaran CKHT.)
• Mulai 1 Januari 2025, pengemukaan mesti melalui e-CKHT di MyTax — borang kertas tidak diterima (dianggap gagal mengemukakan jika tiada pengemukaan semula e-CKHT). Anda perlu TIN (atau daftar melalui e-Daftar jika tiada) dan Sijil Digital. (Sumber: HASiL — Procedures For Submission Of RPGT Form; HASiL — Program Memfail BNCKHT.)

Jenis borang

Borang	Kegunaan
CKHT 1A	Pelupusan harta tanah (tertakluk Akta 169)
CKHT 1B	Pelupusan syer (tertakluk Akta 169)
CKHT 3	Perakuan pelupusan aset tidak tertakluk kepada cukai / dikecualikan (subseksyen 13(6))
CKHT 2A	Pemerolehan harta tanah/syer (oleh pemeroleh)

(Sumber: HASiL — Jenis Borang Nyata CKHT; HASiL — Program Memfail BNCKHT.)

Sistem Taksir Sendiri CKHT (STS CKHT) — YA 2025 dan seterusnya

Bagi pelupusan mulai 1 Januari 2025:

• Pelupus menentukan keuntungan dan mengira cukai dalam BNCKHT.
• BNCKHT disifatkan notis taksiran — tiada notis taksiran berasingan (Borang K).
• Nombor bil pada Slip Pengesahan Penerimaan e-CKHT digunakan untuk bayaran.

(Sumber: HASiL — Program Memfail BNCKHT Dan Bayaran CKHT.)

Bayaran cukai

Siapa	Apa	Bila	Berapa
Pemeroleh (pembeli)	Memegang dan membayar di bawah seksyen 21B	Dalam 60 hari	3% / 5% / 7% daripada nilai balasan atau jumlah wang (mana yang lebih rendah), mengikut kategori
Pelupus (penjual)	Baki cukai CKHT	Dalam 90 hari daripada tarikh pelupusan (bagi pelupusan YA 2025+)	Baki selepas potongan pemeroleh

(Sumber: HASiL — Program Memfail BNCKHT Dan Bayaran CKHT; HASiL — risalah CKHT.)

Syer dalam syarikat harta tanah (RPC)

• Syer RPC ialah aset boleh dikenakan cukai mulai 21.10.1988 (perenggan 34A Jadual 2). RPC ialah syarikat terkawal dengan 75% nilai aset ketara terdiri daripada harta tanah.
• Kerugian pelupusan syer RPC tidak dibenarkan sebagai potongan (perenggan 33(d) Jadual 2).
• Pengecualian perenggan 2 Jadual 4 (RM10,000/10%) hanya untuk individu.

(Sumber: HASiL — Shares In Real Property Company (RPC).)

Contoh mudah (konsep — bukan pengiraan penuh)

Aiman, warganegara Malaysia, menjual rumah kediamannya selepas memegangnya selama 7 tahun. Jika dia layak di bawah Bahagian I, kadar tahun ke-6 dan seterusnya ialah nil (0%) mengikut jadual semasa. Bagaimanapun, kelayakan penuh (termasuk pengecualian kediaman persendirian seksyen 8, atau pengecualian individu perenggan 2 Jadual 4) dan pengiraan keuntungan boleh dikenakan cukai perlu disahkan dengan HASiL — jangan bergantung pada kadar sahaja.

Soalan Lazim (FAQ)

S. Saya menjual rumah sendiri — adakah saya kena bayar CKHT? J. Mungkin dikecualikan — tetapi bukan automatik. Semak pengecualian kediaman persendirian (seksyen 8, sekali seumur hidup) dan pengecualian individu (perenggan 2 Jadual 4). Semua pelupusan perlu dilaporkan mengikut peraturan, dan keuntungan perlu dikira dengan betul. (Sumber: HASiL — RPGT: Exemption.)

S. Bolehkah saya hantar borang kertas? J. Tidak — mulai 1 Januari 2025, BNCKHT mesti dikemukakan melalui e-CKHT di MyTax. Borang kertas tidak diterima. (Sumber: HASiL — Procedures For Submission Of RPGT Form.)

S. Siapa yang perlu hantar BNCKHT? J. Kedua-duanya: pelupus (Borang CKHT 1A/1B) dan pemeroleh (Borang CKHT 2A), dalam tempoh 60 hari. (Sumber: HASiL — Program Memfail BNCKHT.)

S. Adakah kadar sama untuk syarikat dan individu? J. Tidak — kadar berbeza mengikut kategori (Bahagian I/II/III Jadual 5) dan tempoh pegangan. Individu warganegara layak untuk kadar nil pada tahun ke-6 dan seterusnya (Bahagian I); syarikat dan bukan warganegara mempunyai jadual berasingan. (Sumber: HASiL — Real Property Gains Tax (RPGT) Rates.)

S. Apa jadi jika saya tidak melapor dalam 60 hari? J. Tempoh 60 hari adalah kewajipan pengemukaan. Sila semak dengan HASiL atau penasihat cukai untuk akibat kelewatan — jangan tangguh. (Sumber: HASiL — Program Memfail BNCKHT.)

Glosari

• CKHT / RPGT — Cukai Keuntungan Hartanah / Real Property Gains Tax.
• Akta 169 — Akta Cukai Keuntungan Hartanah 1976.
• Aset boleh dikenakan cukai — harta tanah/syer RPC yang tertakluk kepada CKHT.
• BNCKHT — Borang Nyata Cukai Keuntungan Hartanah.
• STS CKHT — Sistem Taksir Sendiri CKHT (YA 2025+).
• RPC — syarikat harta tanah (Real Property Company).
• TIN — Nombor Pengenalan Cukai.
• ACP 1967 — Akta Cukai Pendapatan 1967.